导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)连云港灌南邮编号是多少，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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