导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.4菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救5平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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