饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(z日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家ài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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