OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。<一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克/p>

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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