万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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