文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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