文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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