导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(q苏州市相城区邮编是多少ián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　苏州市相城区邮编是多少　

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45苏州市相城区邮编是多少㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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