OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气(qū)域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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