万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了"北京(jīng)房圈大消息(xī)！顶级(jí)富豪(háo)，都被(bèi)割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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