5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(li乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020ú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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