文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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