5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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