导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品单亲家庭是什么意思住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上单亲家庭是什么意思涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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