文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，无法企及是什么意思，不可企及是什么意思交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金无法企及是什么意思，不可企及是什么意思及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 无法企及是什么意思，不可企及是什么意思