导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过八哥鸟寿命是多少年剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有八哥鸟寿命是多少年的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

八哥鸟寿命是多少年　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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