骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差p>

　　“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济(jì)学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年(nián)房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房(fáng)企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就是它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国(guó)央(yāng)企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企(qǐ)进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分(fēn)之一。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本(běn)身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市(shì)，另外一半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少(shǎo)数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配置混合型证券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基(jī)金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价(jià)翻(fān)了(le)超(chāo)一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公(gōng)司(sī)，它们分(fēn)别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板(bǎn)块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强(qiáng)调。

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