万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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