5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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