文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房小舞去掉所有衣服是什么样子的企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没小舞去掉所有衣服是什么样子的钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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