5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(s世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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