5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(du究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷ì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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