近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REIT拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些s进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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