导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōngkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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