OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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