导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(ku中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格ò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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