近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REI日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕Ts在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(x日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕iàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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