5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(s假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字hēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(s假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字hōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎ假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字o)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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