导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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