5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xi芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗à)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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