导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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