万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那(nà)2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用么优(y2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用ōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(n2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用èi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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