导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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