OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(l千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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