文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(j画的作者是谁 画的作者是高鼎吗īn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)画的作者是谁 画的作者是高鼎吗，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 画的作者是谁 画的作者是高鼎吗