导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(c水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼héng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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