近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(f无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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