多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤ng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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