导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写ong>

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写ong>四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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