导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(j中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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