近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēn有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看g)的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看