近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗)观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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