“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底(dǐ)部(bù)，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资(zī人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思)金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融资(zī)成本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是(shì)否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看(kàn)重的一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了(le)，其开始在(zài)一线城(chéng)市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思)次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规(guī)模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前(qián)暂居前(qián)两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告(gào)期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能够发(fā)现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为(wèi)例(lì)，它(tā)在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本(běn)的(de)年度(dù)增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思