导读

　攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shā攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别ng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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