饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的苏三起解的故事，苏三起解的故事简介主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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