5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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