饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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