近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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