5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lá结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少i)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少