近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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